Phải dựa trên những quy định trong hợp đồng thuê nhà để có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà một cách hợp pháp, nếu không chấm dứt hợp đồng hợp pháp thì sẽ phát sinh nghĩa vụ bồi thường theo quy định của pháp luật:
Nội dung chính
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Thưa luật sư, tôi có cho một người thuê nhà để bán cà phê và nước giải khát. Hợp đồng ký 03 năm với giá không thay đổi là 10 triệu đồng. Tuy nhiên, mới được 03 tháng thì tôi bị hàng xóm phàn nàn và quở trách rất nhiều lần vì người thuê nhà mở nhạc to quá, rồi đám thanh niên mới lớn thường xuyên tụ tập đánh bài la hét trong quán.
Bực mình quá tôi đòi lấy lại nhà cho thuê nhưng người thuê không chịu và còn đòi dọa đưa tôi ra tòa vì tôi dám lấy lại nhà trước thời hạn. Ngoài ra, bên thuê nhà còn bỏ ra gần 200 triệu để cải tạo mặt bằng phía trước nhà. Xin hỏi tôi có được quyền lấy lại nhà đã cho thuê hay không? Và nếu được lấy lại thì tôi có phải bồi thường cho bên thuê hay không? Và mức bồi thường như thế nào?
Xin cảm ơn luật sư!
Trả lời:
Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:
| “1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. 2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. 3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện. 4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường. 5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.” |
Căn cứ vào quy định nêu trên, với việc thuê nhà để bán cà phê và nước giải khát nhưng người thuê nhà đã có hành vi làm mất trật tự công cộng nhiều lần là mở nhạc quá to, là nơi tụ tập ăn chơi, đánh bài của đám thanh niên mới lớn rồi gây mất trật tự làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt xung quanh của những người hàng xóm. Vì vậy, trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi cho mình cũng như đảm bảo an ninh trật tự, sinh hoạt hàng ngày cho những người hàng xóm xung quanh thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà mà không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê nhà khi thời hạn thuê vẫn còn. Trừ trường hợp, trong hợp đồng thuê hai bên có thỏa thuận riêng về một trong các trường hợp được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không phải bồi thường.
Nếu trong hợp đồng không có điều khoản nào quy định thời hạn báo trước về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà thì khi người thuê nhà có hành vi vi phạm nêu trên, bạn phải báo trước cho người thuê nhà biết trước một tháng trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định tại khoản 2 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Xin lưu ý với bạn, để được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo đúng quy định pháp luật thì bạn phải có chứng cứ chứng minh hành vi vi phạm của người thuê nhà, có thể là các lá đơn khiếu nại của những người hàng xóm xung quanh về việc bên thuê nhà đã có hành vi mở nhạc quá to, gây mất trật tự an ninh làm ảnh hưởng đến sinh hoạt hàng ngày của họ.
Ngoài ra, với khoản tiền 200 triệu mà bên thuê nhà bỏ ra để sửa chữa lại mặt bằng phía trước nhà để mở quán, nếu việc sửa chữa có sự đồng ý của chủ nhà và được ghi rõ trong hợp đồng thì khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bên cho thuê nhà phải có nghĩa vụ trả lại chi phí đầu tư này cho bên thuê nhà sau khi đã khấu hao đi thời gian sử dụng của bên thuê nhà. Nếu chi phí này bên thuê nhà tự ý bỏ ra sửa chữa, đầu tư sau khi thuê nhà mà không có sự chấp thuận của bên cho thuê nhà thì bên cho thuê nhà không có nghĩa vụ phải trả lại chi phí này khi bên thuê nhà có hành vi vi phạm pháp luật.
Nếu bên thuê nhà sử dụng nhà mình thuê để nhóm thanh niên mới lớn vào đánh bạc thì hành vi này cũng bị pháp luật nghiêm cấm. Nếu vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ vi phạm theo Điều 321 và Điều 322 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017.
Qua sự việc nêu trên, chúng ta cần rút ra bài học kinh nghiệm là cần cẩn thận trong việc ký hợp đồng thuê và cho thuê nhà. Cần kiểm tra tư cách của người bên thuê nhà thật kỹ trước khi giao nhà cho họ. Trong hợp đồng cũng cần thể hiện rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Trong trường hợp bên thuê nhà có hành vi vi phạm pháp luật, sử dụng nhà vào mục đích phạm tội thì bị mất tiền đặt cọc và không được bồi hoàn chi phí sửa chữa ban đầu.
Tư vấn mức bồi thường theo luật khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: Chuyện là tôi có thuê một căn nhà để sản xuất kinh doanh, thời hạn là 10 năm, giá thuê là 1 triệu 1 tháng thanh toán từng tháng, tiền đặt cọc là 6 triệu tương đương 6 tháng tiền nhà sẽ được trừ vào 6 tháng cuối của thời hạn thuê nhà.
Thời hạn thuê đã được 2 năm nhưng do việc kinh doanh không tốt nên tôi muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Vậy xin hỏi trong trường hợp trong hợp đồng không có nêu rõ chi tiết việc 2 bên phải thực hiện khi chấm dứt hợp đồng mà chỉ có điều khoản nếu bên nào chấm dứt hợp đồng thì sẽ được giải quyết theo luật định? Vậy xin hỏi trong trường hợp này tôi có lấy lại tiền đặt cọc được không hay có phải bồi thường không nếu có thì mức bồi thường là bao nhiêu?
Cảm ơn rất nhiều!
Trả lời:
Theo như bạn cung cấp, trong hợp đồng thuê nhà của bạn có quy định nếu bên nào chấm dứt hợp đồng thì sẽ được giải quyết theo luật định.
Do đó, căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Khi đó, theo quy định này, thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt này chỉ được thực hiện nếu như thuộc vào một trong các trường hợp quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi đó, nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng pháp luật thì bạn sẽ được lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường cho bên chủ nhà.
Trong trường hợp nếu như bạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà không tuân theo đúng quy định trên. Bạn sẽ bồi thường thiệt hại theo quy định. Theo đó, việc bồi thường của bạn sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với bên chủ nhà cho thuê hoặc có thể do hai bên tự thỏa thuận với nhau.
Được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi nào?
Tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Mình cho thuê nhà có ký hợp đồng nhưng một tháng bên thuê không thanh toán tiền thuê nhà đúng hạn, còn có dấu hiệu trốn nợ. Vậy khi nào thì được đơn phương chấm dứt hợp đồng?
Xin cảm ơn!
Hợp đồng thuê nhà cũng là một loại giao dịch được xây dựng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, một bên giao nhà cho bên kia sử dụng, một bên giao số tiền đã thỏa thuận để sử dụng căn nhà.
Bên cho thuê
Trong thời gian thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng ngoài các trường hợp sau:
– Cho thuê nhà không đúng thẩm quyền, đối tượng và điều kiện
– Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên không có lý do chính đáng
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ ngôi nhà thuê
– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê
– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, bị lập biên bản 03 lần mà không sửa chữa
– Hai bên không thỏa thuận được giá cả khi bên cho thuê điều chỉnh giá thuê sau khi cải tạo nhà ở
(Điều 132 Luật Nhà ở 2014)
Bên thuê
Bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê có những hành vi sau:
– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng
– Tăng tiền thuê nhà bất hợp lý hoặc không thông báo cho bên thuê
– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba
Đặc biệt: Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày. Nếu không thực hiện mà có thiệt hại thì phải bồi thường trừ khi có thỏa thuận khác.
Đòi lại tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà tính như thế nào?
Kính chào luật sư, em có một vấn đề rất mong nhận được sự giúp đỡ của luật sư: Đầu tháng 04/2018, em có ký Hợp đồng thuê phòng trọ. Lúc vào (ngày 05/04/2018) em đã đóng 6 triệu tiền đặt cọc + 3 triệu tiền phòng trọ (vì theo hợp đồng là phải đóng tiền phòng đầu tháng). Sau đó, cứ vào ngày 05 hàng tháng là em đóng 3 triệu.
Lúc ký hợp đồng, em không hiểu rõ nội dung tiền nhà sẽ áp dụng thế nào theo mục I trong Hợp đồng nếu chuyển phòng trước thời hạn nên đã đưa ra ví dụ cụ thể: “là nếu chỉ ở 4 tháng thì áp dụng mức giá nào, thì họ đã trả lời sẽ áp dụng mức giá mục ở 6 tháng (3.5 triệu/tháng) – nghĩa là sẽ trừ 500×4 = 2 triệu trong tiền đặt cọc (hoàn trả lại 4 triệu cọc). Đến ngày 25/11/2018, em có thông báo chủ phòng trọ là mình sẽ chuyển đi khi ở hết tháng sau (nghĩa là em đã ở được 8 tháng). Và em đã yêu cầu chủ nhà cho biết rằng họ sẽ hoàn trả lại cho em bao nhiêu tiền đặt cọc. Thì lúc này họ cũng đòi áp dụng mức giá ở 6 tháng: 3.5 triệu/tháng (nghĩa là em ở 8 tháng thì trừ trong tiền cọc 500 ngàn x8 = 4 triệu) và chỉ hoàn trả lại 2 triệu. Em không đồng ý mức trừ 4 triệu này vì cảm thấy vô lý so với điều chủ nhà đã trao đổi lúc ký hợp đồng. Em đã gửi đoạn ghi âm cho chủ nhà nghe, nhưng họ vẫn không phản hồi lại em gì cả. Vì chưa thống nhất vấn đề hoàn trả tiền cọc, nên vào ngày 05/12 em đã không đóng tiền nhà cho tháng 12. Họ lại dựa vào hợp đồng và nói em vi phạm hợp đồng không đóng tiền phòng, nên tối ngày 17/12 (18h) chủ nhà lên và ngắt điện không cho phòng em sử dụng điện.
Luật sư tư vấn giúp em nên làm thế nào trong trường hợp này? Liệu chủ nhà đã xử lý đúng hay không khi mà em đã ở 8 tháng mà trừ đến 4 triệu trong tiền cọc? Và việc em chưa đóng tiền phòng cho tháng 03 có tính là vi phạm hợp đồng và không được hoàn tiền cọc không luật sư?
Mong nhận được tư vấn của Luật sư. Em cảm ơn Luật sư!
Trả lời:
Trường hợp của bạn, chúng tôi nhận thấy là trong Hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người cho thuê có điều khoản quy định, ngoài ra bạn còn có file ghi âm thỏa thuận giữa bạn và người chủ nhà, do đó có thể áp dụng các thỏa thuận này để giải quyết. Như trong mục I của Hợp đồng nói về giá thuê và thời gian ở, xác định các mốc thời gian 03 tháng (tức là từ 03 tháng trở xuống), 6 tháng (tức là tính từ tháng thứ 4), 12 tháng (tức là tính từ tháng thứ 7) với các giá thuê khác nhau. Tuy nhiên, người chủ nhà đã áp dụng sai điều khoản này. Mà khi bạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước 4 tháng, tức là bạn đã thuê nhà được 8 tháng, chủ nhà lại xác định mức giá thuê nhà của bạn là 3,5 triệu đồng – theo mức giá thuê 6 tháng, mà không áp dụng mức giá thuê 12 tháng như trong hợp đồng và lời nói trước đó với bạn. Như vậy, có thể xem là chủ nhà đã vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên, theo như những gì bạn nói thì người chủ nhà không có thiện ý giải quyết tranh chấp giữa 2 bên một cách êm đềm, bạn cũng không thỏa mãn với việc giải quyết của người chủ nhà. Nếu như không thể thỏa thuận được, bạn hoàn toàn có thể khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà.
Mặc dù khởi kiện ra Tòa án là phương án đặt ra nếu các bên không thể thỏa thuận được, nhưng việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án có nhược điểm là tốn thời gian và tốn kém về mặt tiền bạc, do đó bạn nên cân nhắc kỹ trước khi lựa chọn phương án này.
Việc bạn không đóng tiền thuê nhà tháng 3 đúng thời hạn như thỏa thuận ghi trong hợp đồng bị coi là hành vi vi phạm hợp đồng. Hơn nữa, trong điều khoản về việc chấm dứt hợp đồng không bồi thường – không hoàn trả tiền đặt cọc (Mục IV) có ghi nhận trường hợp bên thuê nhà không thanh toán tiền thuê đúng thời hạn ghi trong hợp đồng. Vì vậy mà người chủ nhà hoàn toàn có thể dựa vào điều khoản này để chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn và không trả lại tiền đặt cọc cho bạn.
Vì vậy, để có lợi nhất cho quyền lợi của bạn, chúng tôi nghĩ bạn nên cân nhắc phương án thỏa thuận, mềm dẻo với bên cho thuê.
Phá hợp đồng, phạt cọc bao nhiêu thì đúng luật?
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoăc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm thực hiện hoặc ký kết hợp đồng (căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Hiện nay, thông thường khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng mua bán hàng hóa, hợp đồng thuê nhà … một bên sẽ yêu cầu bên kia trả trước một khoản tiền đặt cọc để ràng buộc trách nhiệm. Lúc này, sẽ có 03 tình huống:
– Sau khi đặt cọc thì hai bên thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ;
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên, nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng thì chỉ mất tài sản đã đem ra đặt cọc còn nếu bên nhận đặc cọc từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải trả bằng 02 lần tài sản đặt cọc.
Tuy nhiên, việc xử lý tài sản đặt cọc sẽ thực hiện theo khoản 2 Điều 328 nêu trên nhưng có “trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Nếu hai bên có thỏa thuận khác thì việc xử lý phá cọc hợp đồng sẽ thực hiện theo thỏa thuận.
Nói tóm lại, khi phá hợp đồng, nếu hai bên có thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại cũng như phạt cọc thì sẽ làm theo thỏa thuận; Nếu không có thỏa thuận thì bên phá vỡ hợp đồng phải bị phạt cọc bằng 02 lần giá trị tài sản đặt cọc.
Tư vấn về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?
Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi có thuê 1 tầng của một căn nhà để làm văn phòng, với diện tích là 100m2 nhưng thực tế là chủ nhà chỉ cho sử dụng có 50m2. Giá thuê là 1.500.000 đồng/ tháng. Nhưng thực tế tôi phải trả 3.000.000 đồng/tháng. Do văn phòng không có việc, ngoài ra nhà tôi đang thuê lại kinh doanh nhà nghỉ nên rất bất tiện trong quá trình làm việc.
Vì vậy, tôi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Vậy anh/chị có thể soạn thảo cho tôi mẫu đơn, hợp đồng, hay thông báo về việc chấm dứt không? Và tôi phải công chứng về việc chấm dứt không và có phải gửi cho bên cho thuê không?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp sau:
– Bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
– Tăng giá thuê nhà bất hợp lý;
– Hai bên có thỏa thuận điều khoản riêng ghi trong hợp đồng thuê.
Do đó, với trường hợp của bạn, khi bị tăng giá thuê bất hợp lý từ 1.500.000 đồng thành 3.000.000 đồng thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bạn cần tuân thủ nghĩa vụ theo khoản 2 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 sau đây:
| “2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.” |
Do đó, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bạn cần gửi thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà (không yêu cầu công chứng) cho bên cho thuê biết trước một khoảng thời gian hợp lý, thông thường từ 01 đến 03 tháng, tùy từng hoàn cảnh, cụ thể, nếu không có thoả thuận khác theo nội dung hợp đồng hai bên đã ký kết hoặc hai bên có thỏa thuận khác.
Nguồn: luatminhkhue.vn
